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刺激政策退潮部分房企裸泳

2019-01-10 12:17:26 | 来源: 故事

刺激政策退潮 部分房企“裸泳”

特约 陈墨 北京、广州报道

“实体产业原本也没想过跟着房地产走,但是四万亿政策出台后,公司这几年把宝押在了房地产上,现在房地产行业稍有危险,实体产业随时会被拖累。”广州一家企业资本运营部负责人王聪告诉。

“已经上马的项目遭遇资金困难,只好借助更高成本的资金支持,项目的利润空间继续收窄,可能会出现危机。”王聪坦言,这些过往的担忧,如今已变为现实。

王聪所在企业的处境并非个案。北京一家大型房地产融资代理公司管理人士赵志称,他的很多客户也遇到了类似情况,“中小房企虽然困境各不相同,但资金断流风险是他们目前要面对的一道坎。”

中小房企“失血”

赵志向表示,不少中小民营企业在前几年“四万亿”政策刺激下,纷纷投资房地产,但令这些扎堆投资地产项目的企业始料不及的是,随着信贷等融资渠道的收紧以及楼市趋冷,他们发现自己被套住了。

一位银行人士分析,抽贷、停贷、压贷是银行应对上级加强风险管理任务的必然选择,这将截断很多房企从银行得到的资金“输血”渠道。

“中小企业从银行贷款其实一直都比较难,所以他们的‘冬天’远未结束。目前房地产贷款的调整,对非实力雄厚的国有背景房企或涉房综合型企业打击更大。现在他们想获得贷款不像以前那么容易。”赵志说。

经济学家吴敬琏公开表示,2009年推出的四万亿投资主要给了国企,而且主要是央企,但央企不知该怎么办,只能纷纷成立房地产公司。

江苏一家国有资本背景房企在西安项目的管理人士张锐认为,吴敬琏的这些说法在他所在的公司有不少的体现。

他表示,公司以往的利润增长点一直依靠传统的实体经济,2008年金融危机爆发,实体经济的发展明显放缓,公司的债务逐步增加,遭受极大的盈亏考验。正当公司领导层为此苦恼时,“四万亿”刺激政策适时出台了,随后,银行信贷激增、货币供应量快速上升、资产价格特别是大城市房价飙升。

张锐称,他所在的公司原本有一些房地产投资项目,不过并不多,公司由于是国有背景,因此在银行贷款方面有足够的优势。于是,公司选择扩大原有房地产项目的规模。

“一段时间后,房价、地价都涨起来,公司整体利润、资产值一下子提高了。”他说。

“那时,做实业的公司都意识到,其他行业不容易赚快钱,大部分企业都开始调整策略,纷纷涉足房地产领域。”张锐告诉。

如今,楼市陷入低迷,贷款进一步收紧,包括张锐在内的多位人士均表示,前几年大举进军房地产,目前已成为制约企业后续发展的“陷阱”。

相比国企,民营中小房企的处境更为艰难。

据媒体报道,“四万亿”开闸后,不少长三角地区的民营公司通过抵押物高评估获得银行贷款,但这笔钱并未用于实业,而是用于地产投资。这导致了2009年以来长三角地区的房价高涨以及产业空心化。现在高房价无以为继,炒房模式的破灭令企业资金杠杆失灵,出现偿付危机,因担保链危机又让大量企业卷入倒闭风波。

实际上,这种情况并不局限于长三角地区。据本报不完全统计,仅今年3月以来,被曝光的中小房企资金链断裂的案例就有10余起,涉及浙江、江苏、安徽、湖北、海南等多个省份。业内人士表示,下半年房企资金链断裂的现象将会更为频繁地发生。

“目前看来,2014年房企的融资渠道仍然非常窄,银行信贷、信托基金等方式会越收越紧。大型开发商还可以通过降价卖房来回笼资金,但对于中小房企而言,除了借高利贷,就只能卖项目、卖股权。”上海易居房地产研究院综合研究部严跃进说。

土地供应严重过剩

“只要有投资,地方政府都会尽可能放开土地审批,拉拢投资项目。”王聪指出,近几年三四线城市的新增投资越来越多,新盘不断入市,部分城市的市场供应严重过剩,“现在,谁都担心自己是的接棒者。”

王聪所在的公司所进驻的一些三线城市,地方政府目前已不敢再大规模投资,规划中的产业园、工业基地等项目进程都在放缓,而早前大举进军投资的房企都希望借助产业拉动房地产需求。“如今看来,供过于求的市场面难以逆转,房企的压力很大。”王聪说。

事实上,这是不少房企面临的共同难题。

2009年刺激政策出台后,投资项目需要大量的用地,在用地审批上,国土部从2010年开始准许“简化审批程序”,对地方投资用地给予适当放宽,比如今后两年用地重点保证中央投资项目、扩大先行用地范围、各地优先确保保障房用地项目等。执行中央投资项目用地时,国土部要求要尽量选择废旧厂房、破产国有企业土地。

广东省发改委一位人士向透露,这些项目所用土地在地方执行过程中发生变化,地方在拉拢中央投资项目时,会以加大房地产投资作为增强吸引力的筹码,而进驻的企业都想借此分一杯羹。

“我在协助企业进军三线城市时,发现地方政府层出不穷地规划各种产业园、城市新区等,大型房企进驻也成为官员向中小房企招商引资的筹码,这些地方政府都以放开土地供应来吸引招商,土地出让过剩的后遗症由此产生。”赵志称。

(应采访对象要求,文中王聪、赵志、张锐均为化名)

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